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各種お困り事を専門家がサポート

くらしネット神奈川には、弁護士・司法書士・税理士・宅建士・不動産コンサルタントをはじめとした、専門家が多数在籍。各分野のプロフェッショナルがタッグを組んで、みなさまのお困り事をサポートいたします。

まずは無料相談から。ぜひお気軽に 045-459-6088 までご相談ください。

過去のご相談内容の一例

相続・遺言書

特定の子供にのみ財産を相続したい

私は82歳で配偶者は既に亡くなっており独居生活です。子供が3人いますが、長男は仕事の関係で海外在住、長女は結婚して関西に、次女は離婚していてパート暮らし、孫と2人で私の家の近くのアパートに住んでいます。時々家に寄ってくれては身の回りのことを手伝ってくれており、ありがたい気持ちです。

私も持病があり、将来のことを考えて、一番よくしてくれている次女に自宅や預貯金を相続させてやりたいと考えているます。どうしたらよいか方法を教えて下さい。

遺言書を作っておくことをお勧めします。

次女に全部をあげたいと思っても、何もしないでいると法律上は財産のすべては、原則、子供たち全員に均等に相続されます。次女に全財産を相続させたいと考えるなら、遺言書の作成が必要です。

一方、公正証書遺言は公証人に作成してもらいますので、正しく作成されます。この場合は、公証人に対して作成費用が掛かります。費用は相続財産の額によっても異なりますので詳しくはご相談ください。

注）遺言書を作成しても、他の相続人が次女に対して遺留分侵害額請求権を行使してきた場合は、次女は相続財産の一部（法律で決められた額の範囲）を支払わなければならない場合もあります。

相続・名義変更

財産相続時の名義変更の手続きについて知りたい

現在85歳。主人が亡くなったので家の名義を私の名前に変更したいと思いますが、どうしたらいいいか、手続きなどを教えてください。

相続があった場合は、相続財産を取得した相続人は取得を知った日から3年以内に名義変更（相続登記）をすることが令和6年4月1日から法律で義務となりました。正当な理由がなく相続登記をしなかった場合は10万円以下の科料が課せられる場合があります。

民法で決められた割合（法定相続分）に従って、相続人が共有で名義を持ち合う場合は特に問題はないと思いますが、相続人が複数いる場合で、その中の1人だけの名義にしたいのであれば、相続人同士で誰の名義にするかという話し合いをする必要があります（遺産分割協議）。話し合いがまとまった場合はこの協議書を添えて法務局に名義変更手続きを行います。

相続人間の仲が悪いとかが理由で話し合いができない場合は、家庭裁判所に遺産分割の調停の申し立てを行うなどの必要が出てくることも考えられます。

相続・田舎の相続

相続した田舎の財産が負担になっている

祖父から相続した家屋と山林を福島県に持っていますが、歳とともに持っていることへの負担を感じています。どうしたらよいでしょうか。

最近、この種のご相談がかなり多くなってきています。地方の山林や古い家屋などは固定資産税が課税されていない物件が多くあります。

このことだけ見ても、役所の評価もほとんど無いような不動産ということがわかります。田舎の不動産は需要がなく、売りに出しても4年も5年も売れない物件は山ほどあります。

古家付であれば、最近は役所に「空き家バンク」等という窓口ができ、多少使える程度の空き家なら地元の不動産業者やリフォーム業者と提携して、安い物件を借りて移住を希望する人や、移住目的で安い物件を探して購入する人を世話してくれる積極的な窓口も多くなってきています。

但し、土地（山林や農地）のみの場合は、役所も相手にしてくれず、処分することは極めて難しい現実です。役所に「寄付してもいい」という方もいますが、役所も不要不急の土地などは門前払いです。

今は、これらの実情を踏まえて所有者が土地に持参金（10～100万円程度）をつけてくれるなら引き取ってもいいという引取屋も現れています。

相続・借地

借地権付き建物の相続について知りたい

東京に祖父（他界）が借地していた土地があり、その土地に祖母名義の建物が建っています。昨年、祖母が亡くなったので相続登記をしたいのですがどのようにすればいいのですか。

土地が借地（借地権）ということであれば、借地権は遺産相続の対象になりますので、相続する人が祖父の地位を受け継ぎ借地人となります。借地権を相続することに対して地主さんの許可は必要はありませんが、今後も地主さんとの円満な関係を継続できるようにしておくためには、地主さんに対して「だれだれが相続しました」との旨を、お伝えしておくのが望ましいでしょう。土地上の建物の相続手続きは通常の相続と同様に相続人を決めて（遺産分割協議）、登記所に相続登記を申請すれば済みます。

相続・事前準備

相続財産が自宅のみの場合の相続について

父親（98歳）名義の家が川崎市にあり、父親は兄（次男夫婦）と同居しています。父が高齢のため、そろそろ相続の準備をしておきたいと考えています。相談者は三男。父には子供は相談者を含め3人いますが、長男は既に亡くなっています。長男には成人した2人の子供がいます。

父親には川崎の自宅以外には現金などの他の財産はほとんどありません。父親が亡くなった場合は、この家（財産）はどうなるのでしょうか。

この事例のように相続財産は自宅だけで他に財産がないといった相談も増えています。

父親が亡くなり遺言書がない場合は、原則、この自宅を次男・相談者（三男）・長男の子供（2人）の合計4人で相続することになります。次男はこの家に住んでいますから特に問題はないでしょうが、一般的に考えれば、他の相続人は自分たちで使えない家を相続しても仕方がないということに成ります。

では、どのように話し合いをするかですが：

次男が住み続ける場合、他の相続人に対してそれぞれの持分割合に応じた家賃を支払い住み続ける
次男に引っ越してもらい空き家にして売却し、売却代金を相続割合に応じて相続人全員で分けあう
次男が住み続ける場合、次男1人名義にする代わりに次男から他の相続人に対して相続割合に応じた分のお金を支払ってもらう。この場合、次男に支払いができるだけのお金があるか、次男が銀行から必要なお金の融資を受け、そのお金で他の相続人に支払う。

この事例では最終的に（2）の方法で解決しました。

生前相続対策・税金

施設に入った親名義の物件（空き家）をどうすべきか

母親（87歳）は父親から相続を受けた神奈川県内の持ち家で独り暮らしをしていました。長男（相談者）と長女はともに東京に家を持ち家族と暮らしています。。母親は2年前に転倒したことが原因で車椅子生活になり、それ以来、民間の有料介護施設に入居しました。家はそのまま空家にして、時々、長男、長女が交代で管理に行っていました。

最近になり母親に軽い認知と思われる症状が発生したため、もう自宅へ戻ることは不可能との判断をしましたが、この空家になった自宅をどうすべきかをアドバイスしてください。

意外と多いのがこの相談事例のような、親が施設に入り、家はそのままというケースです。親にとっても子供にとっても多くの思い出があり愛着のある家ですから、出来ることなら親が亡くなるまでは残しておきたいと思うのは当然の気持ちです。

この家は築40年。使おうと思えば使えなくはない家でした。相談者からは貸家にしてはどうかという話も出ましたが、貸家にするには多少お金（この事例では業者の見積り300万円）をかけてリフォームしなければならない状態。家賃査定が月に12万円。家賃をもらってもリフォーム費用を回収するのに2年以上かかります。築年数も古いのでずっと貸家にし続けるわけにもいかない。万一、貸し続けた場合は、更に古くなれば、外部の修繕費もかかってきます。貸すことに意味があるかどうかも相談者と検討しました。

それと、一旦、他人に貸すと法律（借地借家法）で借家人に立ち退いてもらうのは容易ではありません。売ろうとなったときに、借家人が住んだままではほとんど売ることは不可能です。

相談者との結論は、母親の判断能力が何とかあるうちに売ろうということに成りました。

特に決め手になったのが売った場合の税金でした。通常、不動産を売って利益を得た場合は所有期間によって15％～30％の譲渡所得税が掛かりますが、母親が自宅として住んでいた家でしたので利益が出ても3,000万円までは利益から控除できる特例（居住用財産の3,000万円特別控除）が使えましたのでこのケースでは、特例が使えない場合に比べ400～500万円程度、譲渡税を減らすことができました。

注）居住用財産の3,000万円特別控除を使うには一定の要件がありますのでご相談ください。

相続・土地有効利用

相続した土地の有効活用方法についてアドバイスがほしい

20年ほど前に親から相続したままの土地を持っていますが、現在は駐車場として貸しています。固定資産税も高く、駐車場の賃料だけではあまり家計の助けにはなりません。場所は最寄駅から徒歩10程度で、周辺にはアパート、マンションも多く建っています。

最近、所有者である私にハウスメーカーが熱心にアパート経営を進めてきます。この話に乗っていいものかアドバイスしてください。

アパートが多く建っているような場所でも、その実態は空室の多い物件もかなり見受けられるます。人口減少の中、将来的に賃貸需要の厳しい場所というのもあります。

アパートは戸建てなどと比べ建設資金を多く必要としますし、万一、借入金等で建築すると金利上昇、賃料下落などの局面を迎えた際に、家賃がほとんど手元に残らないという恐れもあります。「土地をそこに持っているからアパートを建てる」という、こだわった考えは危険です。

将来設計（老後資金対策等）の一環としての賃貸収入を考えるなら、不動産コンサルタントなどの専門家に市場分析してもらい、計画が難しい土地なら売却して、その売却代金で賃貸需要の有る他の土地への買換えをしてからアパートを計画するとか、売りに出ている中古アパート（収益物件）の中から、立地や建物の程度の良い物件を探して、購入するなども検討することもよいのではないでしょうか。

判断に迷うような事案は不動産コンサルタントなどの専門家を入れ、十分な市場動向、分析を行ったうえで判断することをお勧めします。

この相談者のケースは、土地を売却し、新たなアパート向きの用地を購入し、そこに建築しました。

借地・地主相談

貸している土地を返したもらいたい

祖父の代から貸している土地がありますが、祖父が知人に貸したので地代も値上げできず、一方で固定資産税は年々上がっています。祖父も他界し、借地人の方と相談者は深いお付き合いもないので、この機会に借地人から土地を返して欲しいと思っています。何かいい方法はないでしょうか。

借地は一旦貸すと「借地借家法」という法律で、借りている人に有利になっています。（借主に有利になっている理由は法律ができた当時の時代背景があります）。

借地人が地代をきちんと約束通り払っている場合は、原則「土地を返してくれ」とうことはできません。そんなことなら貸地を持っていても仕方がないということであれば、借主と話し合いをして：

安い地代を貰い続けても仕方がないなら、借地人に土地（底地）を買い取ってもらう。この場合の価格は不動産コンサルタントなどの専門家に査定してもらい、そのうえで、話し合いで決めることになる。
借地人が「立ち退く」話に乗ってもいいということなら、借地人が持っている借地権を話し合いの価格で買い取り、出て行ってもらう。

（2）のケースの場合は、もともと自分の土地なのに「なんでお金を払わなければいけないのか！」という地主さんも大勢いますが、法律で決まっていますから仕方ありません。

土地は、特殊な借地契約を結ぶ以外は、一度貸すと最低30年、そして30年の期間が満了しても、土地を返してもらうには地主側に返還の「正当の事由」がない限りはまた、20年、更には10年と繰り返し、地主さんが拒んでも法定更新されるように法律ができています。ですから、返してもらうのは難しいのです。結論から言うと、貸すぐらいなら売ったほうが楽ですよということに成ります。

この事例は（1）の方法で解決しました。

借地売却

親が借地に建てた家を相続したので売りたい

両親が借地した土地に家を建てて住んでいましたが、両親とも他界し、娘である私が家を相続しました。私はすでに自分の家があるので、相続した家を売りたいです。

家は相談者の家であるので売ることは可能ですが、借地権の土地の上に建っているわけですから、借地権も同時に売らないと買ってもらえません。但し、借地権を第三者に売るためには地主さんの承諾を貰う必要があります。

地主さんがすんなりと承諾してくれれば問題はないのですが、過去の賃貸の経緯（地代の値上げに応じなかった）や、売却の邪魔をして土地を返して貰おう等、地主さんにも思惑がある場合があります。仮に、すんなり応じてもらえても、地主さんから譲渡承諾料や借地権名義変更料などを要求さえることがあります。これは話し合で金額を決め、支払うことになります。

一方、頑として譲渡承諾がもらえなかった場合は、裁判所に「地主の承諾に代わる許可」を求める制度もあります。この場面は弁護士にご相談いただきます。借地人が、日頃から地主さんとの良好な関係を築いていれば承諾を取り付ける交渉もやり易くなります。

借地と地代

土地を借りている地主さんが亡くなり、地代の支払いができない

親の代から借りている土地があります。地代は地主さんが指定した銀行口座に毎月振り込んでいましたが、地主さんが亡くなり銀行口座が閉鎖されたようで3か月ほど地代の支払いをしていません。

地主さんの相続人からの連絡もなく、誰に地代を支払ったらいいのかわからず困っています。詳しい人に相談したら地代の不払いをしていると借地契約を解除され、土地を返さないといけなくなるとおどされました。どうしたらいいのでしょうか。

この事例では相談者である借地人に相続人の調査をやっていただきましたが、判明できなかったため、賃貸人が誰であるかわからない（債権者不確知）を理由として、供託所に滞納分の地代を供託することにし、しばらくの期間、相続人からの連絡を待つこととしました。

注）供託所に供託することで、不払い賃料を解消することができます。

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